20 mois après le début de la pandémie, ce qui frappe avant tout, c'est la grande résistance des marchés immobiliers résidentiels au choc exceptionnel induit par la crise sanitaire. Les transactions dans l’ancien sont en baisse de seulement 4% en 2020, avec une hausse de presque 15% au 1er semestre 2021. Seul le compartiment du neuf a souffert (avec une baisse des permis de construire en 2020, accompagnée d’une baisse des ventes (-16% en 2020, partiellement compensée par un rebond au 1er semestre 2021).
Pour répondre à cette question, il faut utiliser 3 angles d’approches complémentaires : la capacité moyenne d’achat des ménages, la demande et l’offre, et s’il y a ou non un excès d’endettement.
La synthèse de l’éclairage qui peut découler de ces approches est que la progression du revenu des ménages devrait continuer à soutenir le dynamisme du marché immobilier.
En admettant des perspectives de croissance de prix proche de la croissance du revenu disponible brut des ménages et en supposant une décrue graduelle de l’effort d’épargne excessif lié au Covid, les hausses de prix de 2 à 4% par an sont envisageables sur les deux prochaines années. Cependant, le potentiel le plus important viendra surtout de l’attractivité relative de l’immobilier par rapport à d’autres classes d’actifs financiers (contrats en €, monétaires, private equity).
En conclusion, rappelons que le marché de l’immobilier résidentiel est avant tout la résultante de micros marchés.
On a tendance à exagérer le potentiel du télétravail, car quand il y aura dissipation de la crise sanitaire, le tourisme et l’attrait des grandes villes (et de Paris en particulier) reprendra à moyen terme grâce à leur proximité avec des services essentiels comme l’éducation primaire et secondaire de qualité, les transports, les services de santé (médecins, hôpitaux) ainsi que les services culturels.