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SCPI : Optimisation fiscalité et de revenus complémentaires

10 mai 2022 
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Hausse des matières premières, économie inflationniste, nouvelles normes liées au changement climatique, toutes ces raisons profitent aux actifs tangibles dont l’immobilier fait partie. Pour ces raisons Trya gestion privee propose désormais d’investir dans des SCPI. En effet comme l’illustre l’exemple ci-dessous la fiscalité peut être optimisée dans un objectif de revenus complémentaires.

Investir dans des SCPI de rendement en pleine propriété, 2 exemples.

A/ Acquisition de parts de SCPI en direct avec perception de revenus immédiat

Ils disposent d'un capital de 100 000€ et souhaiteraient investir dans l'immobilier mais ils ne veulent pas avoir de soucis de gestion.
Leur taux marginal d'imposition s'élève à 30 %.
Ils souhaitent percevoir des revenus complémentaires peut-être dès maintenant ou au plus tard lors de leur départ à la retraite d'ici 10 ans.

Hypothèse

  • Montant investi en SCPI : 100 000€
  • Taux de rendement des pars : 4% nets de frais de gestion
  • Frais de souscription : 10% (imputés à la sortie)
Année 1Années 2 à 14Année 15
Revenu annuel brut4000€4000€4000€
IR à 30% (*)-1200€-1118€-1118€
PS à 17,2%-688€-688€-688€
Revenu net2112€2194€2194€
Soit par mois176€183€183€
Valeur des parts en vas de sortie90 000€

(*) Il est tenu compte de la CSG déductible du revenu global imposable l’année de son paiement à hauteur de 6,8 %.

B/  Acquisition de parts de SCPI en direct avec perception de revenus à terme et à crédit

Hypothèse

Investissement

  • Emprunt in fine : 100 000 €
  • Taux d'emprunt : 2,50 %
  • Durée 10 ans
  • Contrat d'assurance-vie adossé : 100 000 €    
  • Frais d'entrée : 2,50 %
  • Taux de rendement annuel : 3 %
Année 1Années 2 à 9Année 10Années 11 à 14Année 15
Revenu annuel brut4000€4000€4000€4000€4000€
Intérêts d'emprunt-2500€-2500€-2500€--
Revenu imposable1500€1500€1500€4000€4000€
IR à 30% (*)-450€-419€-419€-1169€-1118€
PS à 17.2%-258€-258€-258€-688€-688€
Revenus nets792€823€823€2143€2194€
Soit par mois66€69€69€179€183€
Année 1Années 2 à 9Année 10Années 11 à 14Année 15
Valeur des parts si sortie90 000€
Valeur nette du contrat d'assurance vie (**)123 439€
Remboursement du prêt-100 000€
Gain23 439€

Investir dans des SCPI en démembrement temporaire : acquisition de la nue-propriété

Un client dispose d’un capital de 100 000 € à investir.
Il souhaite faire une acquisition portant sur des parts de SCPI. La part est valorisée à 100 € l’unité (frais inclus à 9 %).
Il n’a pas besoin de revenus immédiats mais plutôt dans 10 ans.

Acquisition de la nue-propriété

Pour un démembrement de 10 ans, la nue-propriété représente 68 % de la pleine propriété soit 68 € par part. Le client se porte acquéreur de 1 470 parts en nue-propriété pour 100 000 € (1 470 x 68 €).

Valeur en pleine propriété1 470 parts à 100 € l’unité = 147 000 €
Valeur nue-propriété68 % de 147 000 € = 100 000 €

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. S’il est redevable de l’IFI, la valeur de la nue-propriété des parts est exclue de l’assiette taxable de l’IFI.
 
Lors de l’extinction de l’usufruit (10 ans plus tard), il devient pleinement propriétaire des parts estimées initialement à 147 000 € frais inclus (sans impôt). Le gain sur 10 ans est de l’ordre de 47 000 € sans tenir compte d’une éventuelle revalorisation des parts.
En cas de revente de ces parts, leur prix de revient est de 147 000 €, soit la valeur de la pleine propriété d’origine.
 
Par la suite, les revenus fonciers perçus seront de l’ordre de 6 175 € par an (4,2 % de 147 000 €) avant fiscalité.

D’autre montages sont possibles. En fonction de votre situation et de vos objectifs, une manière de détention peut s’appliquer. Ce produit est une diversification parfaite pour préparer sa retraite et chercher des revenus futurs, prévoir des revenus pour ses enfants en étude, optimiser la fiscalité d’une transmission par exemple. Nous restons à votre disposition pour définir avec vous l’opportunité de diversifier votre patrimoine et de réfléchir à la manière de détention la plus adaptée à votre situation.

(source Fidroit )

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