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#8

Défiscalisation immobilière et écran de fumée

21 septembre 2020

Tu veux parler des « méchants promoteurs immobiliers » ?

Pas vraiment. Je veux te parler du mensonge par omission parfois réalisé par les vendeurs et revendeurs de ces biens et d’autres cas encore plus graves.

Défiscalisation et mensonge : de quoi tu parles ?

Je te parle d’abord des soi-disant simulations et études rendues aux clients pour leur montrer l’extraordinaire crédit d’impôt réalisé en achetant un bien en défiscalisation. Cependant, n’y figure pas la situation fiscale d’après les 6.9.12 ans alors qu’on reprend avec une fiscalité supérieure sur les revenus fonciers. Et je ne te parle pas des biens vendus dans des zones peu attractives économiquement, donc avec une moins-value à la revente tout à fait prévisible.

Ça c’est sûr que bon nombre de clients rencontrés sur le tard s’étonne que leur bien est parfois difficile à louer, ont une valeur de revente inférieure à leur prix d’achat ou tout simplement n’arrive pas à le revendre.

Le problème c’est qu’on attire tout le monde avec une fausse carotte : la défiscalisation. Alors qu’on oublie tout le temps une chose essentielle. Défiscaliser, c’est d’abord investir !

Et il ne faut donc pas oublier de réfléchir à cet investissement comme aux autres. Ce n’est pas parce que c’est de la défiscalisation que l’emplacement ne compte pas, que la solidité financière de l’exploitant, du bailleur, que les termes du contrat n’ont pas à être vérifiés.

Alors parfois, les conséquences s’arrêtent à « c’est vraiment un mauvais investissement » mais parfois les conséquences sont beaucoup plus graves.

Quelles sont les conséquences d'une mauvaise opération de défiscalisation ?

Certains dispositifs dont l’économie d’impôts est substantielle séduisent des contribuables alors qu’un redressement de l’administration fiscale peut intervenir à tout moment, jusqu’à 10 ans après l’investissement, et les causes de redressement sont multiples.

Non seulement l’investisseur perd sa mise mais il doit aussi restituer la réduction d’impôt et payer une majoration avec intérêts de retard. Allant parfois jusqu’à prouver sa foi s’il est victime d’une escroquerie. Ça donne des conséquences catastrophiques sur un patrimoine et sur la confiance qu’un client pouvait avoir en un conseiller.

Enfin, J'y vois plusieurs problèmes à ça :

  • Le premier, c’est que l’immobilier occupe une place particulière et tous les Français pensent qu’un achat immobilier est forcément une bonne affaire,
  • Comme disait Rothschild : quand mon chauffeur de taxi me parle de bourse, je vends. C’est un peu pareil avec l’immobilier en ce moment. Beaucoup de gens y ont vu une opportunité, un métier rémunérateur et tous les gens qui ne savent plus quoi faire, changer de métier, se mettent à faire de l’immobilier.
  • On ne pense pas dans le bon sens. On veut acheter un bien 100 alors qu’il en vaut 70 pour gagner 18. Alors qu’on devrait se dire qu’acheter 100 quelque chose qui en vaut 100 a plus de potentiel pour augmenter sa valeur, son patrimoine et donc s’enrichir puisque c’est de ça dont on parle.

Exactement Jean-Christophe.

Après, avoir de l’immobilier est aussi important car il faut chercher un équilibre dans son patrimoine. Si on est intéressé par un bien et qu’il fait partie d’un programme de défiscalisation, il faut vérifier plusieurs points pour éviter des désagréments.

Ce n’est pas parce qu’on entend régulièrement comme argument que le déficit de logement en France est un argument pour faire de l’immobilier que c’est un produit incroyable quel qu’il soit dans tous les cas.

Parce que tu sais, et je vais reprendre les chiffres d’un rapport de l’Insee sur les conditions de logements en France :  en 45 ans, le parc total de logements, incluant les résidences secondaires occasionnelles ou vacantes a augmenté de 80%. Entre 2000 et 2016, entre 300 000 et 500 000 logements ont été construits chaque année, soit près de 6 millions… Sur la même période, la population a augmenté de 352 000 habitants par an en métropole.

La croissance du parc de logements est donc dynamique. Tout ceci renforcé par le vieillissement démographique, le taux d’occupation se desserre de façon continue.

Comme quoi les idées reçues ont la vie dure. Merci Amandine. C’est quoi le prochain thème ?

Alors, on va bien s’amuser Jean-Christophe. Tu vas voir justement toutes ces idées préconçues qui marchent grâce à notre psychologie. On se fait une punchline des plus belles phrases d’escrocs !

J’ai hâte !

Prochain podcast : BANCASSURANCE : QUAND MON BOUCHER VEND DES LUNETTES, LA FIN D’UN MODÈLE

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